B工事の相場と取組方法で気をつけるべき点とは

イオンモールやららぽーとなどの大型商業施設、東京ミッドタウンや丸の内ビルディングなどの大手不動産ディベロッパーが所有しているオフィスビル、店舗テナントでの出退店・オフィスの入退去時に施設側（貸主）が業者指定することが多く見受けられます。その多くは指定業者として施設を新築したスーパーゼネコンが担当しているか、スーパーゼネコンの下請けの位置づけで施設所有者自らもしくは子会社が担当しているのです。

A工事、B工事、C工事の工事区分

もともと工事においては、A工事、B工事、C工事という概念があり、どの工事を誰が発注し費用をはらうかなどで工事区分が分かれます。それぞれのABC工事をまとめると、下記表のようになります。
先述した指定業者による工事の場合は、B工事と呼ばれる区分として扱われます。

	A工事	B工事	C工事
工事会社の指定	オーナー	オーナー	テナント
工事会社への発注	オーナー	テナント	テナント
工事費用の負担	オーナー	テナント	テナント
主な対象範囲 ※対象範囲は物件により異なります	施設の共用部 エレベーター、共用トイレ 共用通路 標準的な設備 等	分電盤 給排水 防水防災設備 厨房給排気 空調設備 等	内装工事 什器備品 照明器具 電話工事 等

 ABC工事の詳しい内容は下記コラムをご参照ください。

A工事、B工事、C工事とは？工事区分についてわかりやすく解説
https://nac-s.net/media/column/a153 

B工事の相場は高額になることが当たり前

B工事と呼ばれる工事は、ゼネコンが行う様な工事の規模・内容ではない小さい規模である事がほとんどです。また、B工事は通常、相見積もりが取れず競争環境が働かない状況のため、工事費が一般的な相場の2倍・3倍となるのが当たり前です。

弊社がとある企業のオフィスビルに入居する際、パーテーションに関するB工事のご支援をさせていただいた例をご紹介します。施設側の指定業者では2,000万円の見積もり金額が提出されましたが、テナント（借主）側で同じメーカーの同じ製品で取得した見積もりは800万円という金額でした。なんと1,200万円もの金額差があったのです。また、六本木一丁目にあるビルの50坪の飲食店原状回復工事では、指定業者の見積り金額は3,000万円で提出されましたが、テナントで取得した見積もりは700万円というものでした。いかにB工事の金額において相場とのギャップがあるのかお分かりになるかと思います。

高額なB工事においても適正していくことは可能

B工事においても、「スケジュールを適切に組む」、「工事区分と見積内容を検証する」、「基本設計の段階でB工事区分を意識して作成する」「指定業者の考え方、背景を理解して交渉する」など商流や状況を考慮しながら進めると工事費を低減していく可能性があります。
当社においても、多くのB工事費用において、平均23%の削減していくことができました。



一例として、大手企業のテナントが行っていた対策をご紹介いたします。