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B工事の相場と取組方法
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2018.04.30

イオンモールやららポートなどの大型商業施設や東京ミッドタウンや丸の内ビルディングなどの大手不動産ディベロッパーが所有しているオフィスビルでは店舗の出退店・オフィスの入退去時に施設側が業者の指定をしてくる事が多いです。多くはその指定業者としてその施設を新築したスーパーゼネコンがなっています。または、スーパーゼネコンを下請けとさせて施設所有者自らもしくは子会社から出てきます。

ゼネコンが行う様な工事の規模・内容ではない事がほとんどかつ、競争環境が働かない状況下となるので、一般的な相場の2倍・3倍は当たり前です。つい最近もオフィスビルに入居する際のパーテーションの工事が同じメーカーの同じ製品で指定業者では2000万円・テナントで取った見積もりは800万円という金額の差です。六本木一丁目にあるビルの50坪の飲食店原状回復工事で指定業者では3000万円・テナントで取った見積もりは700万円。というものでした。

 

ここで大手企業が行っていた対策を幾つかご紹介致します。

①:賃貸借契約書の締結を遅らせる

②:入居時に退去する際のB工事費用を出させる

③:不動産ディベロッパーの役員と連携

 

【①:賃貸借契約書の締結を遅らせる】

B工事は設計が終わらないと積算されないため、想定していたイニシャル費用を大幅に超えてくると投資回収が出来ない状態となります。賃貸借契約書を締結した後にB工事の費用が出てきて、交渉しても下がらないとなると、かなり経営を圧迫する事になります。

その為、賃貸借契約書の締結自体を出来るだけ後ろに伸ばし、B工事の費用が納得出来る水準にならない場合は最悪出店などをしない。という状況を作って交渉をする企業様もいらっしゃいました。

この方法であれば不動産ディベロッパー側の担当者からもB工事業者に対して口を聞いてくれる状況を作れます。

 

【②:入居時に退去する際のB工事費用を出させる】

 

入居する際にあまり考えたくはありませんが、退去する際に必要な原状回復費用を算出させておく企業様のいらっしゃいます。退去時になって敷金以上の原状回復費用の見積もりが出てくることは多々あります。入居する前に出口戦略の一つである撤退まで視野に入れて交渉が出来れば①と併用する事で相当の削減効果を見出せる可能性があります。

 

【③:不動産ディベロッパーの役員と連携】

見積もり自体は施設の担当者や工事部門の担当者といった現場レベルで見積もりが提出されます。施設側の企業とどの程度のリレーションがあるかどうかにもよりますが、関係性が構築できている場合には不動産ディベロッパーの役員や上層部の方へ相談をする事で、現場の方々が柔軟に対応してもらえる状況も見てきました。

小さな金額で相談するべきではないのですが、ここぞという時には効果を発揮する方法です。

 

あくまでも大手企業様が独自の判断・リスクの許容内で行っている方法ですので参考としていただき、置かれている状況・関係性・金額を考えた上でB工事の交渉をおこなってください。

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